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21-028호 부동산담보대출(2순위 근저당권 외)

모집기간 2021-03-17 ~ 03-18

  • 모집금액 25억 원
  • 예상 수익률 14.00%
  • 투자기간 12개월

투자진행율 100 %

현재 2,500,000,000원 2,500,000,000원

  • 현재 모집금액 25억원
  • 예상 수익률 14.00%(12개월)
  • 모집기간 2021-03-17 ~ 2021-03-18
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 모집 진행률 100%

대출신청내역

담보 서울시 강남구 역삼동 6**-3*
대출금액 2,500,000,000원
대출금리 14.00%
대출기간 12개월
상환방식 만기 일시상환
월이자상환액 29,166,666원
대출목적 임대차보증금 반환자금 등
상환재원 부동산 매각 또는 타금융기관 대환
처분방식
용도
용도지역 도시지역, 제2종 일반주거지역
면적 토지 487.3㎡(147.4평) / 건물 1,724.8㎡(527.1평)
개별공시지가
입찰방식

만원을 투자할 경우 예상되는
전체 이자(세전)는 원 입니다.

투자포인트

1. 안전성 

- 서울지하철 2호선 역삼역 및 9호선 언주역에서 각각 차량 3분, 5분거리의 근린생활시설

2021상반기 준공되는 테헤란로 237개발사업(옛 르네상스호텔 재개발)의 신축건물 입주민과 주변 기존세대수 포함 도보권 4만여 세대의 수요층과 유동인구 증가예상

- 2순위 근저당권 및 부동산담보신탁 1순위 우선수익권 설정

- 감정가 대비 LTV 75.39%와 무난한 추가 담보여력 2,906백만원


2. 수익성 이자율 연 14%

대출자 등 정보

차 주 명

  박 * 혁

주    소

  서울시 강남구 역삼동 소재

대표자신용평점

  959점


총대출금액(본건)

당사대출잔액(본건제외)

3년간 당사대출실적(본건제외)

2,500,000,000



(2021.03.15기준)

담보물 위치도

담보 및 채권확보 내역

1. 담보물 개요

면적

 토지 487.3㎡(147.4평) 건물 1,742.8㎡(527.1평)

위치

 서울특별시 강남구 역삼동 6**-3* 근린생활시설

지목

 대

용도지역

 도시지역, 제2종 일반주거지역


2. LTV

구 분

감정가액 

프로핏감정가 

비  고 

11,806,000,000

10,451,851,800

1. 감정가는 **감정평가법인 감정가

2. 선순위 대출은 **은행 5,640백만원 + 임차보증금 760백만원(확정일자)

3. 프로핏감정가는 최근 6개년 서울시 강남구 역삼동 근린생활시설의 평균낙찰가율 88.53% 적용

선순위

  6,400,000,000

  6,400,000,000

담보여력

  5,406,000,000

  4,051,851,800

대출신청금액

  2,500,000,000

  2,500,000,000

추가담보여력

  2,906,000,000

  1,551,851,800

LTV

75.39%

85.15%


3. 부동산 채권 설정내역

순위

접수일자

등기목적

권리자

채권최고액

비  고

1

2019.04.05

근저당권설정

**은행

6,216,000,000

실대출 5,640백만원 

  984,000,000

2

대출실행일

근저당권설정

프로핏대부

  100,000,000

실대출 2,500백만원

1순위 우선수익권

3,750,000,000

註. 본 건 부동산 채권설정시 프로핏은 2순위 근저당권과 1순위 우선수익권으로 설정예정임.


4. 최근 6개년 평균 서울시 강남구 역삼동 근린생활시설 낙찰사례

날짜

지번

감정가

낙찰가

낙찰율

2017.01.12

736

45,449,132,000

38,100,000,000

83.83%

2016.09.13

790-10

4,944,179,300

5,100,100,000

103.15%

2016.07.21

635-7

8,424,443,830

7,790,000,000

92.47%

2016.01.28

674-26

5,476,412,000

4,211,000,000

76.89%

2015.07.16

747-29

24,340,846,090

24,388,000,000

100.19%

2015.07.01

719-18

7,932,779,300

5,952,000,000

75.03%

2014.06.10

742-8

6,123,803,330

5,374,999,900

87.77%

평균낙찰가율

102,691,595,850

90,916,099,900

88.53%

註. 2017년 이후 서울시 강남구 역삼동의 근린생활시설 낙찰사례는 없음. 

종합심사의견

1. 서울지하철 2호선 역삼역 및 9호선 언주역에서 각각 차량 3분, 5분거리의 근린생활시설

본 건 담보는 서울지하철 2호선 역삼역에서 차량으로 3분거리, 9호선 언주역에서 차량으로 5분거리, 분당선 선릉역에서 차량으로 5분거리의 근린생활시설 입니다. 특히 도보로 1분거리인 테헤란로 237개발사업(역삼동 르네상스호텔 재개발) 부지에 신세계조선호텔, 글로벌기업인 아마존과 페이스북 등이 입주예정이며, 2021년 상반기에 준공예정으로 강남의 핵심상권 입니다.  

 

2. 감정가 대비 LTV 75.39%와 무난한 추가담보 여력 

본 건 담보는 감정가 대비 평균 LTV 75.39%, 추가 담보여력은 2,906백만원으로 담보가치 무난하고 서울시 강남구 역삼동의 근린생활시설의 최근 6개년 경매 평균낙찰율이 88.53% 로써 낙찰가율이 무난한 담보물건 입니다.  

 

3. 테헤란로 237개발사업(옛 르네상스호텔 재개발)의 신축건물 입주민과 주변 기존세대수 포함 도보권 4만여 세대의 수요층과 유동인구 증가예상

본 건 담보에서 도보로 1분거리인 테헤란로 237개발사업(옛 르네상스호텔 재개발)은 지하 7층~지상 35층, 36층 빌딩 2개동과 공원 등을 조성한 오피스, 오피스텔, 호텔, 상업 및 문화시설이 결합된 새로운 랜드마크로써 신축건물에 입주하는 입주민과 인근에 형성되어 있는 세대수를 포함해서 도보권 4만여가구 규모의 주거타운 수요층을 흡수하여 유동인구가 증가할 것으로 예상됩니다. 


4. 투자자 보호장치

본 건 담보는 2순위 근저당권과 부동산담보신탁 1순위 우선수익권 설정으로 투자자를 보호예정인 상품이며, 차주는 본 건 담보물이 현재 감정가격을 상회하는 가격에 매수 희망자가 있으나, 2021년 상반기 신세계조선호텔 등이 입주완료시 주변의 근린생활시설 가격상승 시기에 맞춰 매각을 조율 중이며 본 건 담보는 핵심상권의 부동산으로써 투자금 회수에는 무난할 것으로 판단되어 본 채권심사를 승인합니다. 

대출금 회수가능 측정표

지역낙찰가율88.53%
감정가11,806,000,000
구분최근 낙찰가율
88.53%
비고
A 낙찰예상가10,451,851,800
B 선순위 임차보증금760,000,000
C 선순위 대출금5,640,000,000
D 선순위 대출금의 12개월 연체이자394,800,000
E 프로핏 회수가능액(A-B-C-D)3,657,051,800
F 프로핏 대출금2,500,000,000
G 프로핏 대출금의 12개월 연체이자425,000,000
H 프로핏 회수후 잉여잔액(E-F-G)732,051,800

예상 이자수익 계산

회차 이자지급일 이자율 적용일 이자 지급액(원)

예시는 현재일자를 기준으로 계산됩니다.

만원
모집금액 25억원
모집현황 25억원
최소투자금액 10만원
투자수익률(세전) 14.00%
투자기간 12개월
상기 이자 지급액은 세전 이자 지급액 입니다. 투자시 발생한 수익은 과세대상이며, 현행 세법에 의하면 본 투자건으로 부터 발생하는 수익은 비영업대금 이자소득으로 간주되어 25%의 세율이 적용됩니다.(소득세법 제 16조 제 1항 제11) 또한, 지방소득세가 2.5% 추가되어 총 27.5%를 세금으로 원천징수 합니다. 다만 본 투자수익에 대한 세금은 프로핏에서 납세금을 납부하며, 세후의 순 수익에 대하여 고객님의 계좌로 입금해 드립니다. 원활한 원리금 지급 프로세스를 위하여 대출자로 부터 원리금을 상환 받은 후 5 영업일 이내에 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

투자계산기

투자금액

수익률

상환방식

만기

월입금받을금액(세전)0

총 예상 수익(세전)0

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