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21-079호 부동산담보대출 (1순위 근저당권 외)

모집기간 2021-07-19 ~ 07-20

  • 모집금액 13억 원
  • 예상 수익률 13.00%
  • 투자기간 7개월

투자진행율 100 %

현재 1,300,000,000원 1,300,000,000원

  • 현재 모집금액 13억원
  • 예상 수익률 13.00%(7개월)
  • 모집기간 2021-07-19 ~ 2021-07-20
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 모집 진행률 100%

대출신청내역

담보 경기도 화성시 송산면 사강리 7** 외 3필지
대출금액 1,300,000,000원
대출금리 13.00%
대출기간 7개월
상환방식 만기 일시상환
월이자상환액 14,083,333원
대출목적 운영자금
상환재원 본 부동산매각 또는 타 부동산 대환
처분방식
용도
용도지역 생산녹지지역
면적 대지 5,715㎡ (1,729평), 건물 83㎡(25평)
개별공시지가
입찰방식

만원을 투자할 경우 예상되는
전체 이자(세전)는 원 입니다.

투자포인트

1. 안전성 

평택시흥고속도로 송산마도 TG에서 차량으로 5분거리의 토지

서해안고속도로 비봉IC에서 차량으로 26분거리, 과천봉담고속도로 천천IC에서 차량으로 28분거리

주변 송산그린시티 개발호재, 주거시설 60,000세대 분양예정, 마린리조트, 테마파크, 골프장, 에듀타운, 산업 등 1,600만평 개발

- 1,2순위 근저당권 설정 

 

2. 수익성 이자율 연 13.0%

대출자 등 정보

차주명

 (주)**부동산컨설팅

대표이사

 이*보

대표이사신용평점

 788점

주   소

 경기도 화성시 송산면 신천안길 소재

차주 소개

 동사는 부동산업, 부동산매매, 개발 및 공급 등을 영위하는 법인입니다.


총대출금액(본건)

당사대출잔액(본건제외)

3년간 당사대출실적(본건제외)

1,300,000,000


800,000,000

(2021.07.15기준)

담보물 위치도

담보 및 채권확보 내역

1. 담보물 개요

대지면적

 5,715㎡(1,729평)

건물면적

 83㎡(25평)

위    치

 경기도 화성시 송산면 사강리 7** 외 3필지

지    목

 대지, 답, 도로

용도지역

 생산녹지지역


2. 공동담보 근저당권 설정내용
(1) 경기도 화성시 송산면 사강리 7**, 7**-* 근저당권 설정 내용

순위

접수일자

등기목적

권리자

채권최고액

비고

1

대출실행일

근저당권설정

프로핏대부

1,950,000,000공담(실대출 13억원)

(2) 경기도 화성시 송산면 사강리 7**-*, 7**-* 근저당권 설정 내용 

순위

접수일자

등기목적

권리자

채권최고액

비고

1

대출실행일

근저당권설정

*협

1,350,000,000

실대출 11.25억원

2

대출실행일

근저당권설정

프로핏대부

1,950,000,000

공담(실대출 13억원)


3. LTV 

구  분

감정가

프로핏감정가

현거래시세

비  고 

2,491,334,800

2,698,864,058

3,458,000,000

 (1) 감정가는 **감정평가법인의 탁상 감정가임 (2020.11.04)

 (2) 선순위대출은 *협 1,125백만원

 (3) 프로핏감정가는 2021년 화성시 송산면 사강리의 토지 평균낙찰가율 108.33% 적용

 (4) 현거래시세는 현재 송산면 사강리 토지 실거래가 (평당 250만원)을 보수적으로 적용함 (평당 200만원)

선순위

1,125,000,000

1,125,000,000

1,125,000,000

담보여력

1,366,334,800

1,573,864,058

2,333,000,000

대출신청금액

1,300,000,000

1,300,000,000

1,300,000,000

추가담보여력

    66,334,800

  273,864,058

1,033,000,000

LTV

97.34%

89.85%

70.13%

註. 탁상감정가 대비 LTV가 높으나 현장 임장결과 시세가치와 실제 매매되는 거래(평당 200~250만원)사례도 충분하며 현재 주변 토지 매물도 평당 270만원에 나와있음을 확인 


4. 2021년 경기도 화성시 송산면 사강리 토지 낙찰사례

거래시점

지  번

지목

감정가

낙찰가

낙찰가율

경쟁률

2021.06.09

535-3

55,796,000 

83,300,000 

149.29%

8명

2021.03.05

465-4

108,712,000 

115,252,500 

106.02%

6명

2021.01.29

465-10

114,080,000 

103,242,000 

90.50%

4명

평균낙찰가율

278,588,000 

301,794,500 

108.33%

 


종합심사의견

1. 평택시흥고속도로 송산마도 TG에서 차량으로 5분거리의 토지  

본 건 담보는 평택시흥고속도로 송산마도 TG에서 차량으로 5분거리, 서해안고속도로 비봉IC에서 차량으로 26분거리, 과천봉담고속도로 천천IC에서 차량으로 28분거리에 위치합니다. 또한 차량으로 1분~3분 거리에 송산초, 송산중, 송산고, 송산면 복지회관, 송산버스터미널, 송산 도서관이 있고, 차량으로 9분~11분 거리에 청원초, 마도초, 화도중, 전곡산업단지, 마도면사무소가 있으며, 차량으로 9분~17분거리에 마도 송정공단, 쌍송공단, 은장공단, 금당협동화단지, 동문공단, 청원공단, 금당공단, 경기화성바이오밸리 일반산업화단지가 위치하여 향후 주거지로 개발이 무난한 토지입니다.  

 

2. 주변 송산그린시티에 조성되는 화성국제테마파크 본격시동

송산그린시티에 조성되는 화성국제테마파크는 민간개발을 통해 경기화성시 남양읍 신외리 송산그리시티내 동측부지에 418만9천여㎡규모로 조성되며, 4조5천7백억원의 사업비를 투입해 최첨단 IT기술이 접목된 테마파크와 호텔, 전문쇼핑몰, 골프장 등 세계적인 수준의 복합리조트형 테마파크를 조성하는 사업입니다. 당초 22012년과 2017년 유니버설스튜디오 사업추진이 두차례 무산됐지만 2019.7월 경기도와 화성시, 수자원공사, ㈜신세계프라퍼티, ㈜신세계건설이 함께 “화성 복합테마파크 성공을 위한 양해각서(MOU)”를 체결하면서 2020.12.21 서울지방국토관리청으로 부터 “송산그린시티 개발사업 실시 계획변경”이 승인 됐고, 2021년부터 사업착공을 위한 관광단지 지정 등 행정절차가 본격 추진될 예정이며 2026년 1차 개장, 2031년 그랜드 오픈을 목표로 하고있습니다. 

[ 자료 : 연합뉴스, 경기도 ] 

 

3. 화성시 도시관리계획 공고로 인한 향후 토지가치 상승 기대

본 담보물건 중 7**-*, *번지의 토지용계획 확인원에 명시된 도시관리계획 입안중(화성시 공고 제2021-1277)에 따르면 도시계획선상 도로선의 이기로 인해 기존 도로선내에 있던 본 필지가 도로선외로 변경 예정으로 향후 토지가치의 상승이 기대됩니다. 


4. 투자자 보호장치

본 건 대출은 1순위 근저당권 및 2순위 근저당권 설정과 대표이사 연대보증으로 투자자를 보호할 예정인 상품이며, 본 건 담보는 프로핏 감정가 대비 LTV 89.85%와 추가 담보여력은 273백만원이고, 송산그린시티 개발호재에 따른 기대로 주변 토지의 매매사례는 평당 200만원~250만원이며, 이를 적용시 3,458백만원~4,322백만원으로 평가되는 담보물건으로 투자금 회수는 무난시 될 것으로 판단되어 본 채권심사를 승인합니다. 

대출금 회수가능 측정표

지역낙찰가율108.33%
감정법인감정가2,491,334,800
구분최근 낙찰가율
108.33%
비고
A 낙찰예상가2,698,862,989
B 선순위 임차보증금
B 선순위 대출금1,125,000,000
C 선순위 대출금의 7개월 연체이자65,625,000
D 프로핏 회수가능액(A-B-C)1,508,237,989
E 프로핏 대출금1,300,000,000
F 프로핏 대출금의 7개월 연체이자121,333,333
G 프로핏 회수후 잉여잔액(D-E-F)86,904,656

예상 이자수익 계산

회차 이자지급일 이자율 적용일 이자 지급액(원)

예시는 현재일자를 기준으로 계산됩니다.

만원
모집금액 13억원
모집현황 13억원
최소투자금액 10만원
투자수익률(세전) 13.00%
투자기간 7개월
상기 이자 지급액은 세전 이자 지급액 입니다. 투자시 발생한 수익은 과세대상이며, 현행 세법에 의하면 본 투자건으로 부터 발생하는 수익은 비영업대금 이자소득으로 간주되어 25%의 세율이 적용됩니다.(소득세법 제 16조 제 1항 제11) 또한, 지방소득세가 2.5% 추가되어 총 27.5%를 세금으로 원천징수 합니다. 다만 본 투자수익에 대한 세금은 프로핏에서 납세금을 납부하며, 세후의 순 수익에 대하여 고객님의 계좌로 입금해 드립니다. 원활한 원리금 지급 프로세스를 위하여 대출자로 부터 원리금을 상환 받은 후 5 영업일 이내에 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

투자계산기

투자금액

수익률

상환방식

만기

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총 예상 수익(세전)0

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